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溫泉旅游開發(fā)設計/建造/管理海森溫泉旅游設計研究院

溫泉市場動態(tài)

我國溫泉投資開發(fā)條件深度研究

作者：海森溫泉設計研究院發(fā)布時間：2017-03-29 閱讀量：0

　　先言：火熱之后謀發(fā)展

　　這幾年國內(nèi)溫泉業(yè)可謂大熱大盛，投資額越來越高、規(guī)模越做越大，若不是金融危機潑了瓢冷水，指不定真要熱得冒火了。試問：溫泉旅游市場的蛋糕到底有多大？投資溫泉真的能賺大錢嗎？溫泉投入真是一本萬利嗎？面對略有冷卻的溫泉熱，我們的投資人和開發(fā)者確實需要研究如何發(fā)展的問題。

　　溫泉的發(fā)展本質(zhì)上是三句話：
　　第一，同質(zhì)中追求差異。全中國的溫泉不分東西南北都差不多，建所酒店，刨幾個坑，溫泉水響，黃金萬兩。產(chǎn)品的同質(zhì)化非常嚴重，所以一定要追求差異化的發(fā)展。

　　第二，養(yǎng)生中追求歡樂。溫泉的發(fā)展趨勢是養(yǎng)生，但是在養(yǎng)生中要追求歡樂。一是溫泉養(yǎng)生，二是環(huán)境養(yǎng)心，三是文化養(yǎng)神，四是運動養(yǎng)性，所以養(yǎng)生不是一個單純的生理問題，應該是養(yǎng)生、養(yǎng)心、養(yǎng)神、養(yǎng)性，溫泉如果能達到綜合性的功能，這樣的溫泉就會有吸引力。

　　第三，開發(fā)中追求科學。溫泉也是個綜合性行業(yè)，資源如何科學利用，市場如何科學開發(fā)，經(jīng)營如何科學管理，產(chǎn)業(yè)如何科學聚集等等，都是擺在我們投資開發(fā)者和經(jīng)驗管理者面前大的課題，必須引起正視。

　　一、溫泉開發(fā)的基礎條件

　　1、水量決定規(guī)模

　　溫泉水量是溫泉水（水量、水溫和水質(zhì)）三大要素之一，也是溫泉開發(fā)成功和后續(xù)發(fā)展的基本命脈。
　　毋庸置疑，一個溫泉有多少出水量，決定了這個溫泉的規(guī)模有多大。現(xiàn)在很多地方的溫泉針對溫泉水量不足有這樣幾個亂象：

　　一是蒙騙游客。一些開發(fā)商出于其他的目的，如圈地開發(fā)房地產(chǎn)等，不管溫泉水量的大小，一圈地就是成百上千畝。另外為了其地產(chǎn)在市場上的競爭，還打出“溫泉入戶”的招牌，其結(jié)果是可想而知的。安徽巢湖某溫泉，溫泉日開采量只有600立方米，但為了開發(fā)商業(yè)別墅，擅自擴大溫泉度假村的規(guī)模，共有300間客房，30多個溫泉池。春夏天還好過，一到冬天便把一半的溫泉池都掛上“淡季維修，恕不開放”的牌子，每天游客的投訴不斷，導致了生意清冷，經(jīng)營慘淡的結(jié)局。

　　二是加熱使假?，F(xiàn)在國內(nèi)很多地方的溫泉由于水量不足就用自來水加熱使假，這是個非常嚴重的問題，如果這種風刮下去，就會敗壞整個行業(yè)的聲譽。湖北孝感某溫泉，溫泉水量與度假村的規(guī)模嚴重不對稱，為了維持正常經(jīng)營，將鍋爐架在比較隱蔽的地方，用湖水日夜加熱，以補充溫泉水量的不足。世上沒有不透風的墻，結(jié)果被武漢旅行社人員發(fā)現(xiàn)后生意銳減，游客都說溫泉老板昧著良心賺錢。

　　眾所周知，溫泉資源也同石油、煤礦一樣，是可枯竭、不可再生的自然資源。如何科學有效地利用好已有的溫泉資源？開發(fā)商、政府和規(guī)劃單位三方要攜手合作，把將來的危機處理在上游。

　　一是溫泉投資人在開發(fā)之前要負起環(huán)境和社會的責任，掌握該地溫泉資源的第一手資料，看菜吃飯，有多大溫泉水量開發(fā)多大的規(guī)模，為良性經(jīng)營打基礎。

　　二是政府有關部門深入理解招商引資與資源保護的關系，制定相關政策和措施，指導開發(fā)商科學利用溫泉資源，避免資源枯竭、地面沉降等危機的發(fā)生。

　　三是有關專業(yè)旅游規(guī)劃單位要從專業(yè)的角度，樹立可持續(xù)發(fā)展的觀念，正確引導開發(fā)商的開發(fā)思路，從資源的稟賦和市場的需求來科學規(guī)劃，精心策劃溫泉項目。

　　2、水溫決定成本

　　溫泉可分為低溫溫泉、中溫溫泉、高溫溫泉、沸騰溫泉四種。形成溫泉必須具備地底有熱源存在、巖層中具裂隙讓溫泉涌出、地層中有儲存熱水的空間三個條件。

　　在《中國旅游經(jīng)濟地理》中，把溫泉歸類在“礦泉旅游療養(yǎng)風景資源”中，并根據(jù)泉水溫度高低分為：“普通泉（水溫在23℃以下），微溫泉（水溫在23-33℃之間），溫泉（34-37℃），熱泉（38-42℃），高熱泉（43-99℃），沸泉（100℃以上）”。從上可見，它把水溫在34-37℃的泉，定義為溫泉。

　　熟悉溫泉經(jīng)營管理的人都知道，在冬季，溫泉溫度低、水冷時會使人患上感冒或引發(fā)其他疾病，而引起客人的投訴。如果溫泉水量大就可以采取補水的方式增溫或者適量加熱增溫，很自然，加熱必須要用能源（煤、煤氣或電），這就額外加大了經(jīng)營的成本，所以說溫泉的溫度越高經(jīng)營的成本就越低。

　　3、水質(zhì)決定品質(zhì)

　　溫泉的水質(zhì)是各種各樣的，好的水質(zhì)決定了溫泉的品質(zhì)。

　　溫泉的分類方式有許多種，常見的分類方法有化學組成、地質(zhì)、物理性質(zhì)、溫度等。

　　依化學組成可分為氯化物泉、碳酸氫鹽泉、硫酸鹽泉。除了這三種陰離子之外，也有以其他成分為主的溫泉，例如重曹泉（重碳酸鈉為主)、重碳酸土類泉、食鹽泉(以氯化鈉離

子為主)、氯化土鹽泉、芒硝泉（硫酸鈉離子為主）、石膏泉（以硫酸鈣為主）、正苦味泉（以硫酸鎂為主）、含鐵泉（白磺泉）、含銅、鐵泉（又稱青銅泉）。

　　依地質(zhì)可將溫泉分類為火成巖區(qū)溫泉、變質(zhì)巖區(qū)溫泉、沉積巖區(qū)溫泉。

　　依物理性質(zhì)（溫度、活動、型態(tài)等）可將溫泉分為普通溫泉、間歇溫泉、沸泉、噴泉、噴氣孔（或硫氣孔）、熱泥泉六類。

　　我們了解了溫泉內(nèi)含礦物質(zhì)的分類，溫泉水質(zhì)也就不是有多深的奧秘了。值得注意的是，在我國很多的溫泉度假村，為了競爭的需要有意在營銷時濫造概念，毫無科學依據(jù)地夸大溫泉水質(zhì)對人體的保健作用，這對企業(yè)、對整個溫泉行業(yè)無疑是個不小的傷害。

　　4、氣候決定經(jīng)營

　　中國疆土跨越地球的緯度比較大，這給溫泉的季節(jié)性經(jīng)營帶來很大的差異。比如廣東、云南現(xiàn)在都是溫泉大省，在那種氣候之下泡溫泉，和到東北泡溫泉的感覺是截然不同的，各有各的優(yōu)勢，最大的一個好處是使溫泉形成了差異，同時也給各地溫泉業(yè)的淡旺季形成明顯的區(qū)分。

　　至于各地溫泉經(jīng)營淡旺季的區(qū)分還沒有理論上的依據(jù)，大體上，北方：長江流域以北地區(qū)，春秋季是旺季，冬季是淡季，夏季是平季；南方：長江流域以南地區(qū)，冬季是旺季，夏季是淡季，春秋是平季；西南：這里四季區(qū)分不明顯，也無經(jīng)營的淡旺季之分，全年都適合泡溫泉。因此，各地的溫泉投資開發(fā)商和溫泉旅游規(guī)劃部門在開發(fā)及策劃溫泉產(chǎn)品與營銷上要充分考慮氣候因素，每個季節(jié)都有特色產(chǎn)品應季。在營銷和經(jīng)營管理上要合理安排溫泉的中心工作，爭取做到淡季不淡，旺季更旺。

　　二、溫泉開發(fā)的競爭條件

　　1、硬件決定品位

　　人們?nèi)ヅ轀厝蠓捕际顷P心這里有什么樣的設施設備，豐富不豐富，功能好不好，檔次高不高？這決定了溫泉的品位，實際上也是決定了溫泉旅游地的檔次和等級。

　　投資和開發(fā)一個溫泉，是從項目地的立體考察開始，再到項目策劃、總體規(guī)劃、功能設計、規(guī)格設計、建設標準，都有非常詳細的流程和規(guī)格。一個溫泉企業(yè)有了再好的策劃、規(guī)劃和設計理念，也需要通過產(chǎn)品的實際性能來表現(xiàn)。在繁復的建筑、道路、水電、綠化和園林設計之后，溫泉旅游區(qū)硬件設計工程師們把繁重的建造任務交給了溫泉建設者，他們就此結(jié)成合作伙伴關系，對建筑商的工程和品質(zhì)控制進行監(jiān)督?？v觀之下發(fā)現(xiàn)，我國各地所建造的溫泉以及附屬產(chǎn)品似乎不是為了刻意討好旅游者，而是從中折射和反映這個業(yè)主的個人品位和風格。因此每個溫泉旅游區(qū)的硬件產(chǎn)品也都多少帶些圓滑精明的商人氣質(zhì)，同時也透露著一些人工智能的聰敏氣質(zhì)。

　　各地溫泉在實際實施硬件產(chǎn)品時存在一些不足，主要表現(xiàn)如下：

　　一是重規(guī)劃設計，輕實際應用。許多溫泉開發(fā)商不懂得溫泉開發(fā)的訣竅，往往是開始很重視項目的策劃和規(guī)劃，但真正到實際施工時就口是心非了，把開發(fā)地產(chǎn)等經(jīng)驗搬來效仿，結(jié)果把項目搞成四不像，沒有任何品位。難怪有人說中國的溫泉是“先有溫泉，后有圖紙”。

　　二是重硬件投資，輕專業(yè)經(jīng)營。一些投資人在硬件投入上總是要比別人做得好，酒店一上就是四星、五星的，但在經(jīng)營管理上就不是很注重專業(yè)經(jīng)營了，把投資過億元的溫泉交給不懂行的三親四友打理，結(jié)果是竹籃打水一場空，再好的硬件也是白搭。也難怪有人說中國的溫泉是“硬件太硬，軟件太軟”。

　　2、服務決定感覺

　　溫泉的服務是非常重要的，在實際管理中，溫泉的服務有別于一般的商務酒店服務，這種服務決定了客人的感覺。

　　令人擔憂的是，在溫泉服務行業(yè)中，服務產(chǎn)品缺少人性化、服務形式缺少個性化、服務內(nèi)容缺少系統(tǒng)化的問題雖然不能說比比皆是，卻也不在少數(shù)。對溫泉行業(yè)而言，無論管理上還是服務意識和理念上，只有堅持以人為本的思想，設身處地為每一個游客或者消費者著想，才能掌握服務的精髓，才能到達服務的高水平，才能讓游客有感覺。

　　3、文化決定品牌

　　有溫泉只是有資源，有溫泉度假村只是有產(chǎn)品，有了溫泉文化才是真正的品牌，所以這里就需要我們強化溫泉的文化。溫泉品牌的美譽度來自于公眾群體對溫泉的品牌體驗，是建立在溫泉企業(yè)知名度基礎之上的感受。美譽度來自溫泉產(chǎn)品風格、獨特的價值主張、品質(zhì)、價格和服務等諸多方面。美譽度建立的方法通常包括營銷服務的細節(jié)、關注游客的反饋、市場人員的市場行為、旅行社的協(xié)調(diào)配合、促銷活動的主題、市場網(wǎng)絡的維護等內(nèi)容。但其中比較重要的是公眾群體的口碑傳播和消費體驗傳播，這是由人的攀比、模仿、推介行為所決定的。塑造企業(yè)在公眾心目中的文化至關重要，溫泉企業(yè)經(jīng)營的最高境界就是彌合自有文化與品牌文化的落差。

　　4、創(chuàng)新決定主導

　　國民休閑時代背景下的溫泉旅游市場競爭越來越激烈。資源的相對有限性和產(chǎn)品的創(chuàng)新不足日益成為制約溫泉成功開發(fā)的瓶頸。尤其是近幾年，溫泉旅游市場瞬息萬變，溫泉產(chǎn)品生命周期越來越短，產(chǎn)品更新?lián)Q代越來越快，社會消費需求日益多樣化，溫泉企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境將發(fā)生深刻的變化。在這種情況下，溫泉企業(yè)只有通過將產(chǎn)品要素、服務要素和資源進行集成，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，獲得聚集效應，來降低企業(yè)運營風險和綜合成本，使自身在激烈的市場競爭中處于不敗之地。

　　三、溫泉開發(fā)的發(fā)展條件

　　1、區(qū)位決定市場

　　溫泉企業(yè)作為經(jīng)濟活動的一種主體，必然要占據(jù)一定的空間位置。由于各地溫泉和市場資源的分布是不均勻的，溫泉企業(yè)在這個區(qū)位還是那個區(qū)位進行銷售等經(jīng)濟活動，其資源的獲取難易程度、要素價格以及經(jīng)營政策等都會存在不同，從而會影響到溫泉企業(yè)的利潤。因此，溫泉企業(yè)會在利潤最大化的指導思想下來選擇開發(fā)區(qū)位。由此可見，溫泉企業(yè)區(qū)位決策是企業(yè)決策的一個重要組成部分，是每一個理性溫泉企業(yè)所必須考慮的因素，其目標服從于企業(yè)整體目標。目前來看，經(jīng)營狀況好的溫泉和開發(fā)成功的溫泉，一般都是靠近市場的，可以說溫泉行業(yè)是一個典型的市場依賴型行業(yè)，而且這樣的依賴一般來說要依托于特大城市和大中城市，至少要依托一個中等城市，才能保證經(jīng)營的成功。比如湖北的英山溫泉從品質(zhì)、資源角度來說在全國都是一流的，但是離市場太遠了，所以發(fā)展起來困難。

　　2、環(huán)境決定未來

　　溫泉資源開發(fā)要與自然環(huán)境相適應，著重環(huán)境保護和生態(tài)平衡。以前旅游業(yè)被稱為“無煙工業(yè)”，指的是它不產(chǎn)生工業(yè)“三廢”，但旅游業(yè)同樣會產(chǎn)生污染。溫泉行業(yè)中，溫泉營業(yè)區(qū)排放的尾水，山莊酒店排放的生活污水是不容忽視的污染源，餐廳酒樓產(chǎn)生的廢氣和噪聲成了村民的投訴熱點。這些都是溫泉旅游業(yè)發(fā)展給環(huán)境造成的危害，必須制定法規(guī)和措施保護環(huán)境?，F(xiàn)在很多地方的溫泉開發(fā)商都注意兼顧經(jīng)濟效益、生態(tài)效益和社會效益。開發(fā)溫泉資源要保持地下水資源的生態(tài)平衡，確保可持續(xù)發(fā)展，以收到更大的經(jīng)濟效益。我們知道，每個溫泉都涉及到周邊的自然環(huán)境、人文環(huán)境，包括經(jīng)營環(huán)境、發(fā)展環(huán)境、政策環(huán)境，這一系列環(huán)境涉及到一個溫泉的后勁。因為下一步溫泉競爭在中國會越來越激烈，在激烈的競爭過程之中，選取一個好的環(huán)境是至關重要的。

　　3、衍生決定模式

　　溫泉旅游下一步的發(fā)展模式必定是現(xiàn)行開發(fā)模式基礎上衍生的模式，包括以溫泉為主體的產(chǎn)業(yè)化的衍生，即通過溫泉培育出文化產(chǎn)業(yè)，培育出健康產(chǎn)業(yè)，培育出養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，培育出休閑房地產(chǎn)業(yè)。與目前溫泉經(jīng)濟紅火的發(fā)展勢頭相比較，溫泉行業(yè)的技術更新和模式創(chuàng)新發(fā)展狀況略顯單薄。有業(yè)內(nèi)人士指出：“目前廣東溫泉市場上流行的溫泉開發(fā)模式在技術上基本都是停留在御溫泉+錦江溫泉+聚龍灣模式。”這也就意味著如今眾溫泉企業(yè)所使用的開發(fā)模式還停留在2006年的水準。盡管從現(xiàn)在的市場角度來看，如今的溫泉開發(fā)還基本能夠滿足游客需求，但多數(shù)溫泉的管理、服務、交通還是給游客帶來了非常多的不滿和不便。由此看來，如果不能通過開發(fā)新的手段徹底地去除這些弊端，勢必會給溫泉行業(yè)帶來諸多的困惑。因此，無論是考慮到游客的消費還是考慮到溫泉企業(yè)的發(fā)展，都應該加快開發(fā)模式的技術革新、創(chuàng)新的步伐。

　　4、集群決定發(fā)展

　　以湖北咸寧為例，咸寧現(xiàn)在一個溫泉集群已經(jīng)基本形成了，溫泉集群的形成符合旅游發(fā)展規(guī)律。咸寧就是這樣，2006年的時候，應城的湯池溫泉建成后生意火爆，而咸寧溫泉基本沒有什么生意，現(xiàn)在四、五個溫泉構(gòu)成了一個溫泉群，生意越來越旺。溫泉集群形成了產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，這樣一個產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)使消費者有了更多的選擇余地，有了更多的比較余地，也有了更多的體驗余地。所以，由于集群發(fā)展，大家都得利，只不過這樣一個集群發(fā)展應該是創(chuàng)新聚集、資本聚集、品牌聚集、娛樂聚集，是創(chuàng)新和資本的雙驅(qū)動，嚴格說不是資源驅(qū)動的概念，資源只是基礎。集群決定發(fā)展，如果每一個省或者每一個相應的城市群，都能夠構(gòu)造出一個溫泉集群來，全國的溫泉產(chǎn)業(yè)就能夠在一個更高的平臺上謀求新的發(fā)展。因此，在諸多業(yè)內(nèi)人士眼中，溫泉集群發(fā)展重點要做的工作是，建設溫泉企業(yè)硬件與專業(yè)服務管理支撐平臺，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)公共服務體系；充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的促進作用，推動企業(yè)合作和產(chǎn)業(yè)聯(lián)合；走集群化發(fā)展道路，發(fā)揮區(qū)域聚集效應。